中南建设:地产建筑双轮驱动 净利润增长1.8倍兑现高质量发展

上个月，中南建设发布的一则2018年股权激励方案，因归母净利润3年内增长10倍而受市场广泛关注。根据该方案，中南建设将向部分高管授予23260万份股票期权，约占公司股本总额的6.27%。值得一提的是，上述股权激励，须完成2018-2020年归母净利润，在2017年的基础上，同比增长分别不低于240%、560%和1060%。最终，上述方案在董事会表决中获全票通过。

按照计划，2018年-2020年中南建设要分别实现约20亿元、40亿元、70亿元的归母净利润。实际上，中南建设对于2017年归母净利润仅约6亿元。可见中南建设对企业未来发展的信心。

中南集团代表作建筑群

而仅仅1个月后，中南建设就交出考核期内的首份半年报。半年报显示，2018年上半年中南建设实现房地产销售额652亿元、营业收入153亿元，同比分别增长44%、21%，而核心指标之一的归母净利润为9.27亿元，同比增长高达180%，已超去年全年水平;净利润率由去年同期的3%增加到6.7%，而其他核心指标也增长强劲、表现抢眼。

半年报良好的财务数据，凸显中南建设在销售规模不断扩大的基础上，正在兑现高质量发展。

地产+建筑双轮驱动 财务指标稳健向好

中南建设以建筑施工起家，一直以来，建工业务都是中南建设的主业之一。自2005年拿下南通CBD项目后才正式进入房地产行业后，先后经过“三四线造城”、“聚焦一二线”、“环一线城市群”布局战略调整后，抓住房地产市场机遇的中南建设，地产业务规模越来越多，并逐渐成为中南建设的又一主业。

半年报显示，上半年，中南建设实现营业收入153亿元，同比增长21%。其中地产业务实现营业收入105亿元，同比增长38%，在总营收中占比达到69%，较2017年末增加7个百分点;建工业务实现营业收入约38亿元，在总营收中占比25%，较2017年末下降7个百分点。

地产业务方面，上半年，中南建设实现合同销售金额652.5亿元，合同销售面积520.3万平方米，同比分别增长44%、20%。克而瑞数据显示，上半年，中南建设地产业务平台中南置地位列百强房企第19位。全年完成千亿几无悬念。

昆明 中南樾府实景图

建筑业务方面，上半年，中南建设建筑业务营业收入虽同比小幅下降，但发展后劲十足。报告期内，其新增合同额287.3亿元，同比增长59%，其中3亿元以上项目超过20个，在新增合同额中占比65%;此外，上半年中南建设还成功获取18个PPP项目，合同总金额超270亿元。

地产业务的快速发展，其在中南建设内部的作用越发明显。而建筑业务半年度营收虽小幅下滑，但发展后劲十足。地产+建筑双轮驱动，为中南建设提供了不同角度的赢利点，也将使中南越走越稳、越走越远。

此外，在利润率方面，两大主业利润率水平提升明显。报告期内，中南建设毛利率由去年同期的16.6%上升到22.2%;净利润率由去年同期的3%上升到6.7%。分业务看，房地产业务毛利率24.35%，较去年同期上升6.68个百分点;建筑业务毛利率12.83%，较去年同期上升0.69个百分点。公司盈利能力明显改善。

资产负债方面，至报告期末，中南建设总资产达1893.9亿元，较年初增加8%，净资产达192.1亿元，较年初增加16%。雄厚的资本实力为中南建设今后发展开启新引擎，也为其实现持续盈利提供了保障。

土储结构进一步优化 抗风险能力增强

做大规模，土地是粮食，决定着企业未来增长空间。而在市场调控趋严，走势出现结构性分化的背景下，土地储备结构则直接决定了房企抵御市场风险的能力。

土地储备方面，半年报显示，2018年上半年，中南建设新进入重庆、合肥、温州、泉州等城市，累计斩获80个项目，新增规划建筑面积1138万平方米，同比增长110%，是上半年销售面积额2.2倍;新增土储楼面价约4300元/平方米，仅是上半年平均售价的1/3左右。期末，中南建设共有地产项目258个，在建开发面积合计3133万平方米，未开工面积合计2272万平方米。充裕的土储资源，将为公司未来业绩增长奠定良好的基础。

城市布局方面，报告期内中南建设新增的土地储备中，45%的土储分布在长三角城市群、13%分布在中原城市群、10%分布在京津冀城市群、6%分布在珠三角城市群、5%分布在成渝城市群，20%分布在其他地区。期末，中南建设已入驻20个省份，覆盖约百座地县级市。相对均衡的城市布局，不仅有益于中南建设抵御市场调控带来的市场风险，还将有力支撑其未来实现更快发展。

值得注意的是，当前国内一二线及热点三四线城市土拍市场竞争激烈，房企拿地难度增加。而收购、合并、合作开发等方式，则是房企突围土拍市场，降低市场风险，斩获优质土储的重要途径。

西安 中南春溪集实景图

近几年，中南建设投资方式呈现规模化、多样化、多元化趋势，兼并收购、合作拿地、小股操盘能力也进一步加强。报告期内，来自合作项目投资利润分配收益达2.6亿元，在利润总额中占比16.22%。

此外，报告期内，公司经营性现金流入755亿元，明显高于572亿元的有息负债。

期末，中南建设持有货币资金约192亿元，较期初增长近40%，远高于一年内到期的非流动负债的147亿元。

多位市场分析人士认为，中南建设当前的土地储备价值一旦得到释放，将为企业未来发展提供有力支撑，而合理的土储分布，又能很大程度上抵御市场调整带来的潜在风险。

据悉，中南置地内部人士也表示，下半年融资环境将会越来越难，一些中小房企将会面临更加艰难的生存环境，下半年或明年初市场上将会出现较多的收并购机会。而手握充足的货币资金，将使中南在未来收并购的市场中，牢牢把握主动权。

精兵强将相继引入 3年业绩增11倍可期

高效、稳定的管理团队，对任何一家企业而言都至关重要。不管是中南建设层面，还是中南置地层面，近两年最大的变化莫过于相继引入一批明星职业经理人的加盟，并逐步淡化身上的“家族化”标签。

2016年初，明星经理人陈凯加盟中南集团，并于2017年中正式出任中南置地董事长。在加盟中南置地前，陈凯曾先后任职于华润、龙湖、复星和阳光城，其在担任阳光城总裁期间，曾带领后者实现规模10倍增长，从一家20亿出头的区域地产公司成长为规模过200亿的全国性公司。在离开阳光城后，陈凯还创立菩悦资本，为中小型地产商搭建体系和输出管理。在地产圈、资本圈，陈凯一直“自带光环”。

2018年初，原龙湖战略发展部总经理王亚军已加盟中南置地，出任首席战略官一职。在加入龙湖前，王亚军还曾任职于北京环境资源管理公司、联合技术公司、陶氏化学、麦肯锡咨询等公司。据悉，目前王亚军主要负责中南置地的战略管理工作。

随后的2018年6月，原万科证券事务代表梁洁加盟中南建设，出任董事会秘书。

梳理发现，近两年来，中南已经先后吸引了包括陈凯、辛琦、罗俊、王亚军、甘孜、梁洁等近30位来自第一梯队房企的高管的加入，且高管队伍极为稳定。

随着一批职业经理人的相继加入，随之而来的是一系列的自我变革，不管是“像管理基金一样管理企业”，还是“投融管退”“战区”机制，中南身上的“家族化”基因正逐渐褪去，市场化标签越来越强烈。

而在刚刚获表决通过的2018年股权激励方案中，股权激励覆盖的49名高管中，包括5名上市公司高管、39名中南置地高管、5名建筑板块高管，也显示公司对地产板块，以及地产团队的信任和重视。

中南集团总部大楼

组织变革最直接的结果，则是中南置地的销售规模的快速扩张。机构数据显示，2015年-2017年，中南置地合约销售分别为229亿元、502亿元、963亿元，3年合约销售金额的年复合增长率超过100%。稳居百强房企TOP20。

但在中南置地内部人士看来：规模上不掉队，却不唯规模论，一定会是有质量的发展。根据中金公司的研报，至报告期末，中南置地的可售货值达到6777亿元，相当于其今年销售规模的5倍。

显然，随着职业经理人团队、管理机制等改革逐步步入正轨，中南建设正逐渐步入收获期。

值得注意的是，在2018年股权激励方案和半年报相继发布后，包括中金、招商证券、长江证券、海通证券等多家知名券商，纷纷看好中南建设后市表现，并调升其评级或目标股价。

可以预见，在一些列积极的组织变革、稳健灵活投融资战略等的实施下，中南建设归母净利润3年增长11倍的目标可期。