“现房销售”有喜有忧

6月初，海南已提前进入夏季，从合肥新桥国际机场，一队专家团队整装出发，奔赴海南，为的是调研学习商品住房“现房销售”。安徽商报融媒体记者6月18日获悉，日前，专家团队调研归来后的调研报告正式出炉。

安徽6人团队赴海南“取经”

“我们6月初去的，是受省住建厅委托的。”合肥学院房地产研究所老师告诉安徽商报融媒体记者，6月8日~10日，安徽省房地产业协会、合肥市房地产协会、阜阳市房地产协会、亳州市房地产协会和合肥学院房地产研究所老师一行6人，来到海南省，与该省房地产协会专家座谈、取经。

2020年3月，海南省新出让国有建设用地中的商品住宅项目均实行现房销售制度，海南省也成为全国首个出台省级现房销售政策的省份。而今年2月，安徽省住建厅召开全省住房和城乡建设工作会议，会上透露，2023年将在全省稳妥实施房地产长效机制，因地制宜开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式转变。

此前，2022年合肥市第三批土地集中供应中，位于合肥万象城习友路旁的SS202210号地块，首次明确精装现房销售的要求，71.41亩商住地块居住最高限价2239万元/亩。2022年合肥市第四次土地集中供应中，位于南二环以南、西递路以东的包河区BH202225号地块，也明确现房销售要求，26.4亩地块土拍最高限价55.04亿元。在土地出让文件中，两地块均要求采用装配式建筑技术，装配率不低于50%，均需在签订土地出让合同8个月内开工建设，开工后1年和2年内竣工。

安徽专家共提出八方面问题

在与海南省房地产协会的座谈中，安徽专家团队共提出八方面问题，如:现房销售主要成效和存在问题、实行现房销售的条件、现房销售能否根据业主要求定制化装修或毛坯交付、能否接受业主预订商品房等，涉及政策把握、市场供应、购房者反映等。

据介绍，海南省房地产协会针对安徽专家团队的问题，给予了耐心细致的解答。海南省房地产专家认为，实施“现房销售”制度，对购房者来说，避免了因项目烂尾而造成的购房风险，“所见即所得”的销售模式让购房者更放心、安心，也会减少房地产领域的纠纷和投诉，对行业的稳定发展具有积极意义。

但同时，“现房销售”对房地产企业来说，客观上增加了资金压力、周转时间、压缩了利润空间，也对政府政策支撑和市场监管提出了更高要求。

实地考察“现房销售”楼盘

其间，安徽专家团队还实地考察了海口市现房销售楼盘。2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，提出发展安居型商品住宅、实行本地居民多套住房限购政策(户籍居民家庭两套)、商品住房实施现房销售制度。当年3月8日起，该省新出让国有建设用地的商品住宅项目全面实施现房销售，成为全国首个出台省级现房销售政策的省份。

海南省房地产协会的专家在现场介绍，限购、限价、现房销售政策叠加，对在海南省的房地产开发企业来说是巨大的挑战。事实上，海南全岛房地产市场的热度主要在海口、三亚两个城市，因为有刚需支撑，销售情况比较好，但其他城市库存量还是较大，“现房销售”能否成为去化的利器，还有待观察。

参加座谈会的房地产企业代表建议，预售与现售相结合，针对不同区域实施分类销售策略、分类市场价格，相对来说比较符合现阶段中国房地产市场的消费和行业情况。

调研报告：利好和新问题都不少

调研回皖后，专家团队将了解到的情况、搜集到的材料和数据进行了详细的梳理，并针对主要问题进行了讨论，草拟出调研报告。

安徽商报融媒体记者拿到的《海南省商品住房现房销售调研报告》显示，3年多来，“现房销售”对海南省房地产业产生了一些积极作用。

“现房销售”推动了房地产开发企业去杠杆进程，降低了负债率，提高了企业抗风险能力。

随着“现房销售”的推行，购房者可实地查看房屋，“所见即所得”，购买的不再是一个“故事”，而是拎包入住的房屋，避免了预售制度下长时间的等待，提高了购房便捷性和效率，缩短了入市商品住房去化周期，有助于释放市场潜在需求，促进行业发展。

预售制度下，往往出现逢交房必闹等现象，“现房销售”提高了住房品质，基本上避免了预售带来的交房纠纷问题。购房者通过实地查看房屋质量和配套，权益得到充分保障，增强了对市场的信心，买得更加透明、可靠，减少了信息不对称引发的问题。

与预售制度相比，“现房销售”模式下，监管部门不需要实行预售资金监管，虚假广告、商品房买卖合同不兑现等问题也可以有效避免，提升了市场监管效能。购房者通过购买已竣工验收并符合交付条件的商品住房，有效避免延迟交房。

不过，调研报告也指出，“现房销售”现阶段还面临着诸多需要通过政策引导、行业变革去解决的问题。

通过与海南省房地产行业的座谈可知，“现房销售”下，房企在拿地后18～24个月，房屋才能竣工验收、才能现房销售，部分建设进度慢的企业甚至要27个月;而期房基本上在拿地后5个月就可以预售，8个月资金回笼。同样的投入，现房只能投资1个项目，期房可投资2～3个项目。现房销售导致房企投资量增加、回款时间拉长，大大增加了资金压力。

海南省实行“一刀切”限价政策，海口市曾规定商品住房备案价不得超过17300元/平方米。实施现房销售的住宅项目，与期房一样，也对备案价进行限制，使部分高地价项目陷入亏损尴尬境地。某商品住宅项目楼面地价12000元/平方米，全装修现房销售，销售备案价只有18000元/平方米，开发企业根本没有利润空间，个别项目甚至亏损10个亿。为了减少成本，部分房企不得不在原材料和工期上偷工减料，从而严重影响商品住宅的质量。

随着“现房销售”、限价等政策，上述问题导致了部分全国性房企对海南省房地产市场参与度的评价下降。2023年住建部取消一二线城市土拍次数限制，全国性房企在发达地区拿到土地机会大增，有此类企业正在考虑撤离海南市场。

海南省现房销售中，海口、三亚核心区商品住宅库存较少，预售制度下6个月就可以销售，现在则需要24个月才能销售，导致市场供应紧张，尤其是政策实施初期，供应无法满足这些热点城市购房者的刚需。

此外，还存在着部分商品住宅项目因企业追求降低成本偷工减料而出现的二次装修增加购房者负担，以及缺少配套支持政策等问题。

调研报告将为我省进一步探索实施“现房销售”决策提供参考。安徽与海南社会经济发展状况不同，房地产市场情况也不同，还需要根据安徽城市的不同特点，分类施策。后续还需要政府、监管部门、行业协会加快研究“现房销售”，出台支持政策。通过政策引导、行业改革，让商品住房“现房销售”更符合安徽房地产市场发展的需求和实际。

安徽商报融媒体记者

郜征/文 周继龙/图