短暂的波动，后市可期 合肥当前房地产市场分析

2020年5月12日诸葛找房

2020年,一场突如其来的新冠病毒,打破了全国房地产市场的节奏,全国商品房增速开启负增长,土拍延迟,房企开工延后。合肥也不例外,宏观指标增速全面下滑,GDP降速大于全国平均降速,开发经营增速下滑严重。土地市场方面,疫情下供需规模放缓,但不乏优质地块入市,随着房企回归一线城市拿地,合肥的地块不温不火,溢价率并未掀起大幅波澜。新房市场方面,市场短暂下行,3、4月在疫情褪去后市场恢复,后期市场可期。受新房市场分流影响,合肥二手房在疫情前已经呈现下行趋势,疫情期间2月成交几乎冰封,3月市场恢复但并未恢复到疫情前正常水平。租赁市场方面,由于合肥为省会城市,完善的产业和交通吸引省内流动人口,租赁市场受到影响较小,租金整体呈现稳中向上的趋势。

疫情只是延缓购房需求的释放,并未对购房需求形成抑制,随着疫情的褪去,未来市场将会逐步回升,不排除市场集中成交的现象。疫情中购房者对房屋品质和物业管理有着更深刻的认知,未来高品质的房屋成交占比或将上升,成交价格或将结构性上行。

宏观环境:宏观指标增速受疫情冲击严重,开发投资增速创新低

一、合肥经济及开发经营受疫情冲击较大,各指标同比增速走低

(一)合肥经济受疫情冲击严重,GDP同比降速大于全国

合肥作为安徽省的省会城市,近年来迎来高速发展,GDP同比增速高于全国平均值,但在疫情期间,合肥GDP同比降速大于全国平均降速。根据数据显示,2020年第一季度,合肥市国民生产总值为1882.67亿元,同比下降9.7%,降速比全国大3.0个百分点。

究其原因,由于合肥市离武汉接壤,城市联系紧密,一季度,在疫情期间,合肥各项经济活动均处在严格控制阶段,因此GDP下滑严重,但随着疫情逐渐褪去,合肥的经济将会恢复到正常水平。

图:合肥及全国GDP同比增速季度走势(%)

数据来源:统计局,诸葛找房整理

(二)房地产开发投资增速创新低,开启两位数下降

疫情期间,受到开工延迟影响,合肥市的房地产开发投资增速创历史新低,根据数据显示,1-2月份,合肥房地产开发投资同比下降19.5%,与去年12月相比下降21.4个百分点,3月,虽然疫情好转,但合肥的开发投资增速仍处在较低水平,同比下降19.2%,与2月相比仅收窄0.3个百分点。2、3月份的同比降速均大于全国降幅。

图:合肥房地产开发投资及累计增速月度走势

(三)疫情下商品房销售下滑明显,降速超50%

根据数据显示,疫情下合肥的商品房销售下滑明显,2020年1-2月,合肥商品房销售面积为49.54万㎡,同比下降61.9%,降速与2019年1-12月相比扩大57个百分点;商品房销售金额为67.69亿元,同比下降62.1%,降速与2019年1-12月相比扩大66.8个百分点。3月,疫情好转下商品房销售面积并未大幅恢复,商品房销售面积降速较1-2月收窄9.8个百分点。

图:合肥商品房销售面积及累计增速月度走势

数据来源:统计局,诸葛找房整理

(四)政策支持房企应对疫情冲击,减缓房企拿地缴纳土地出让金的压力

疫情期间,合肥房地产市场的需求政策仍处在严格调控阶段,但为支持房企应对疫情冲击,合肥市发布《关于有效应对疫情支持企业履行土地出让合同有关事项的通知》,适当调整土地出让金缴纳期限,允许延迟缴纳土地出让金;此外,适当调整竣工期限,对于疫情导致的未能按期交地、动工、竣工的,不计入违约期。

表:合肥市疫情期间支持房企发展的相关政策

数据来源:诸葛找房整理

土地:疫情影响下供需规模放缓,整体土地市场不温不火,但不缺乏高总价地块

受疫情影响,年内合肥土地市场供应及成交规模放缓,但受到供应土地地块较为优质影响,楼面价走高。从成交上看,土地成交溢价率并未大幅上升,流拍率下降,土地成交并未掀起波澜,但也不乏高总价,高楼面价地块。

一、合肥土地供需规模放缓,溢价率、流拍率均走低

(一)疫情下土地供应规模下降,推出楼面价上升

受疫情影响,合肥城市土地供应入市节凑放缓,一季度土地供应量与去年同期相比下滑明显。据诸葛找房数据中心监测,2020年1-4月,合肥土地供应规划建筑面积551.36万㎡,同比去年同期下降15.1%;合肥土地推出面积4579元/㎡,同比去年同期上升20.4%。在疫情期间,土地推出的性质较好,尤其是2月份,土地推出楼面价为7253元/㎡,同比上涨155.4%,拉高1-4月土地推出楼面价。

图:合肥土地供应规划建筑面积及推出楼面价

数据来源:诸葛找房数据研究中心

(二)疫情下成交规模缩减,优质地块成交拉高楼面价

据诸葛找房数据中心监测,2020年1-4月,合肥土地成交规划建筑面积208.26万㎡,同比下降64.6%;土地成交楼面价6868元/㎡,同比上涨13%。从年内数据来看,3月份土地迎来集中成交,但仍不及去年同期的成交水平,4月份更是明显低于去年同期,同比下降84.5%。

图:合肥土地成交规划建筑面积及成交楼面价

数据来源:诸葛找房数据研究中心

二、土地市场不温不火,溢价率走低

近年来合肥土地成交溢价率处于全国高位水平,年内,合肥土地平均溢价率呈走低趋势,1月平均溢价率为35.14%,3月溢价率为25.49%,4月溢价率仅为0.68%。一方面,疫情期间推出的土地总价相对较高,开发商溢价更为谨慎;另一方面,疫情期间一线现多个优质地块,在拿地环境宽松下,房企青睐一线城市的土地。

图:合肥土地成交平均溢价率月度走势

流拍率方面,2020年1-4月,合肥市共流拍3宗经营性用地,2月、3月无流拍,1月流拍1宗用地,4月流拍2宗用地,为合肥滨湖区2宗商业用地。疫情下合肥拿地可延迟缴纳出让金,2、3月房企积极拿地,均无流拍地块。

图:合肥土地成交流拍率走势

数据来源:诸葛找房数据研究中心

三、疫情下阳光城以59.2亿元拍下滨湖区2宗高总价地块

年内,合肥土地市场整体不温不火,但也不乏优质地块成交,阳光城以59.2亿元拍下滨湖区两宗地块,其中一宗地块楼面价破万元/平,溢价率为27.9%;经开区成交2宗地块,分别是绿地和中海竞得,楼面价分别为10237元/㎡、9695元/㎡;溢价率分别为30%、29.16%。

表:合肥市2020年1-4月土地成交总价TOP5

数据来源:诸葛找房数据研究中心

新房:疫情短暂打断前期回涨趋势,一季度新房销售量跌价稳,二季度可期

2019年下半年,合肥市新房市场经过一段时间的销售下行,在年末时销售大幅回涨,然而受疫情影响,这一趋势被短暂阻断,销售量再次下滑,但销售价格始终较为平稳。而随着疫情逐步受控,2020年3月以来,市场需求得到释放,销售量大幅回涨,3月同比上涨334.41%。预计随着需求的持续释放,二季度成交继续走高的可能性较大。

一、供销:受疫情冲击整体成交下滑,疫情后积压需求释放,3月成交量猛增

据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2019年全年合肥市新房销售面积为721.06万平方米,新增供应面积为657.72万平方米,销供比达1.10。具体来看,2019年上半年春节后,销售面积波动增长,三季度开始,销售面积则大幅回落,而在年末12月时,销售面积再次大幅回升,单月销售面积达76.58万平方米。进入2020年,疫情影响下,1、2月份销售面积同比下降36.53%和61.09%,新增供应更是大幅减少,而进入3月,随着疫情影响逐步减弱,市场活力恢复,前期积压的购房需求得到释放,3月全市销售面积达67.42万平方米,环比大幅上涨334.41%,同比上涨19.33%,超过去年同期,同时供销比达到2.83。而相对于回弹的销售面积,疫情后新增供应面积不及去年同期,3、4月新增供应同比减少37.39%和12.90%。

图:合肥市新房销售面积及新增供应面积情况

数据来源:地方住建委;整理:诸葛找房数据研究中心

二、价格:疫情短暂阻断价格上涨趋势,疫情后价格回升迹象明显

2019年,合肥市新房销售价格从1月份最低的13522元/平方米,到12月最高的16949元/平方米,全年累计增长了25.34%,尤其是在进入第三季度后,销售价格一路上扬,累计上涨10.17%,12月单月销售价格环比增长达到8.45%。2020年初,受疫情影响,销售价格出现一定回落,但并未对价格造成过大影响,1月销售价格环比下跌4.03%,2月环比微涨1.67%,疫情影响逐步减弱后,价格上涨迹象更加明显,4月环比上涨2.19%,而从2020年前4个月销售价格的同比变化来看,前4个月的平均销售价格较2019年同期更是同比上涨了16.29%。整体来看,合肥市新房销售价格上涨主要是受到改善性需求带动的结构性上涨,销售套均面积逐步增长。疫情之后,随着人们对于居住环境要求更加挺高,改善性需求或会更加凸显。

图:合肥市新房销售价格及同环比变化情况

数据来源:住建委;整理:诸葛找房数据研究中心

三、库存:疫情加重前期持续上涨的去化压力,而疫情后去化周期有所缩短

从2019年合肥新房库存情况来看,上半年呈现平稳减少的趋势,但下半年开始,由于供应大幅增加而销售面积大幅回落,库存压力持续上升,从去化周期走势可以看出,2019年全年合肥市新房去化周期持续增长,下半年以来更是大幅延长,年末11、12月去化周期达到15.60、15.41个月。而进入2020年,疫情的出现导致销售下行,更加加重了去化压力,去化周期持续延长,2月去化周期达到2019年以来最高,为21.98个月。不过,随着3月以来疫情逐步受控,市场需求快速释放,销售回涨,去化压力得到一定缓解,3、4月去化周期大幅缩短,分别为18.22和13.56个月,但还是高过2019年同期。

图:合肥市新房库存及去化周期情况

数据来源:住建委;整理:诸葛找房数据研究中心

二手房:疫情前下行趋势已显现,疫情进一步打击市场活力

2020年合肥二手房市场受疫情影响同样严重,2月份成交量寥寥,市场几近冰封,3月份以来随着疫情减缓,虽市场活力有所增加,但市场信心仍在下降,多数卖方选择降价出手。同时,回顾疫情前合肥二手房市场,可以看到市场下行趋势早已显现,疫情进一步打击了市场信心。

一、挂牌:疫情前二手住宅量价齐跌,疫情后价格结构性上涨,降价房源占比扩大

据诸葛找房数据研究中心数据,2019年下半年以来,合肥市二手住宅市场均价经历了较大幅度的调整,整体表现不及长三角经济圈区域市场平均价格水平,进入四季度后,开始有所回升,但随后受到年末市场淡季的影响,12月市场价格再次下跌,全年累计微涨0.44%。进入2020年,随着疫情爆发,2月份合肥市二手住宅市场价格环比下跌0.77%,跌至2019年以来最低,3月份随着疫情逐步受控,市场活力增加,市场价格上涨,从环比涨幅来看,表现好于长三角经济圈平均水平,但仍不及去年同期,3月和4月分别同比下跌2.04%和1.94%。而从挂牌量来看,2019年年末以来,二手住宅挂牌量持续走低,2020年在疫情影响下,4月创2019年以来最低,较去年同期同比减少14.87%。

图:合肥市二手住宅市场均价及同环比变化情况(单位:元/平方米)

而从2019年以来,合肥全市二手住宅涨降价房源情况来看,2019年上半年降价房源量占比持续走高,9月达到83.56%,随后下半年有所收窄,但占比仍然居于高位,进入2020年,受疫情影响,3、4月以来,降价房源占比呈扩大趋势。涨降价房源占比直接反映了卖方对于市场的信心和预期,目前来看,更多的业主对于市场信心不足,降价意愿更足。

图:合肥市二手住宅涨降价房源量占比情况

数据来源:诸葛找房数据研究中心

二、成交:二手房成交受疫情影响严重,2月几近冰封,3月成交活跃度提升

回顾疫情前合肥市2019年全年二手房市场表现,整体上呈现量跌价涨。从成交量来看,年初受春节假期影响,成交显著减少,随后“小阳春”到来,成交大幅回升,随后第二季度成交波动下跌,进入下半年之后,全市二手房成交下滑显著,在第四季度开始逐步趋稳,进入2020年,随着春节的到来,1月份成交延续下滑趋势,环比下跌32.99%,同比下跌35.63%。同时疫情的爆发,更是直接导致2月份二手房成交仅19套,市场基本冻结。而3月以来,随着疫情逐步受控,市场活跃度提升,3月份全市二手房成交量为2491套,回升显著,但是与2019年同期相比,同比跌幅达到56.09%。

从成交价格来看,相对于成交量明显的下滑趋势,2019年合肥市二手房成交均价基本保持平稳运行,全年累计上涨6.75%。进入2020年,2月份二手房成交均价的上涨主要表现大户型交易带来的结构性上涨,3月随着成交逐步恢复,价格出现回落。

图:合肥市二手房成交量价及同环比变化情况

数据来源:地方住建委;诸葛找房整理

、三、经纪机构:链家房源市占率位居榜首,其次为区域经纪徽缘房产

根据合肥市住房保障和房产管理局官方信息显示,当前合肥全市入网等级的经纪公司共673家。2019年下半年来,由于虚假房源、欺骗消费者等乱象多发,合肥市推出了房产中介诚信系统,以要求中介机构房源系统信息发布及作业规范化。信息显示,截至2020年4月1日,共有372家中介机构在该诚信档案系统中登记,其中直营经纪机构252家,加盟机构120家(其中超1/2为德佑品牌加盟机构)。

图:合肥市房地产经纪机构情况

数据来源:合肥市房管局;诸葛找房整理

根据诸葛找房监测数据,截至2020年5月12日,合肥市挂牌房源量排名TOP5的经纪公司包括链家地产、徽缘地产、21世纪不动产、中墅地产以及辉达房产,各家中介费率均为买方支付2%的费用。

图:合肥市挂牌房源量排名TOP5及中介费率

数据来源:诸葛找房数据研究中心

租赁市场:“省会”城市支撑,租赁市场受新冠病毒影响较小,租金短暂下降后回升

一、国内租赁市场全面推进,供应大格局初现端倪

2019年,中央从不同角度为住房租赁市场制定多项政策, 鼓励支持住房租赁市场建设、细化管理规范、严格市场监管、同时提供财政金融方面的支持并鼓励多渠道增加供应。住房租赁市场发展作为住房制度改革完善的重要内容,在2019年将稳步推进。

图:2019年租赁市场中央政策分类

资料来源:诸葛找房整理

在国内“以买为主”的住房观念下,各地的房屋“以售为主”,多地租赁房源供给单一、供需失衡,因此2019年多渠道增加租赁住房供应成为主旋律,年初提出集体建设用地建设租赁住房,同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案,年内多次强调支持人口净流入、房价高、租赁需求大的大中小城市建设租赁住房。各地积极大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。海南、广东、北京、上海等多地均提出加大租赁房源供应。

2019年,租赁住房主体更加多元化,从以单一市场化为主租赁住房到集体性建设用地住房开工,自持土地的租赁住房入市,人才公寓配租,租赁住房大格局稳步构建。

图:租赁住房多元化供应格局

资料来源:诸葛找房整理

表:2019年地方支持租赁供应政策

资料来源:诸葛找房整理

二、合肥为租赁试点城市,国有租赁公司房源仅次于中介房源

2017年合肥市发布《关于加快推进合肥市住房租赁试点工作的通知》开启了合肥市租赁市场规范发展的序幕,通知提出组建国有房屋租赁公司、增加租赁住房土地供应、建设合肥市住房租赁交易服务监管平台等多项方案。2017年12月合肥市住房租赁交易服务监管平台正式上线。去年8月,合肥市的租赁市场获得中央的财政支持。

表:合肥多次被选取为租赁试点城市

资料来源:诸葛找房整理

试点两年多以来合肥国有租赁公司规模发展可观。根据诸葛找房数据监测显示:2020年1-4月监测的租赁房源中,中介公司的占比最高,为37%;其次是国有租赁公司为30%,个人发布的房源占24%。

图:2020年1-4月合肥各类型租赁房源占比

数据来源:诸葛找房数据研究中心

三、租赁市场受新冠肺炎影响较小,租金2月短暂下降后3月回升

根据数据显示,2020年-4月,合肥市整租租金为26.41元/㎡/月,累计同比上涨10.6%。年内来看,2月受新冠病毒影响,租金下降0.1%,3月随着疫情的褪去,租金企稳回升。由于合肥为省会城市,交通及产业相对完善,省内人口迁徙明显。根据统计局数字,2018年合肥市常住人口808.7万人,较17年增长12.2万人。长三角规划当中,合肥将在2030年达到1000万常住人口,接近200万的人口增长空间,未来租赁市场仍有强劲的需求支撑。

图:2019年至今合肥租金月度走势

市场预测:疫情延缓购房需求释放,未来市场仍可期

疫情下,合肥的宏观指标下滑明显,GDP增速下滑,房地产开发投资增速创新低,土地市场整体表现平平,并未引起市场波澜;新房在疫情中整体下滑明显,但3月以来,随着疫情控制良好,成交回升;二手房也如此,2月几乎冰封,3月成交回升。

合肥作为安徽省的省会城市,交通产业较为发达,吸引了省内人群的涌进。疫情只是延缓购房需求的释放,并未对购房需求形成抑制,随着疫情的褪去,未来市场将会逐步回升,不排除市场集中成交的现象。疫情中购房者对房屋品质和物业管理有着更深刻的认知,未来高品质的房屋成交占比或将上升,成交价格或将结构性上行。

从土地市场来看,目前供应地块较为优质,未来房企拿地的积极性仍较强,但合肥的土地一直溢价率较高,目前拿地环境宽松以及一线城市优质地块频出,房企回归一线城市拿地的积极性更强,因此合肥的地块溢价率难以突破当前水平。