长投学堂:学会这三招，买房不用愁！

全国的房贷利率政策,正式切换成了LPR利率了。

有不少小伙伴对买房还是挺好奇的,所以长投学堂趁着政策已经落地,就聊一聊买房那点事儿。

在开讲之前,长投学堂对买房观点是:不建议小伙伴们,把大部分资金投资房产上,这样的抗风险能力很差,而且它会侵蚀掉你很大一部分的现金流。

但如果你仍然想要买房,你首先要梳理自己买房的目的,是自住or投资?

1.自住房和投资房应该侧重哪些点?

自己住的话,房子的舒适度,就是最核心的关注点。

如果房屋附近的配套设施不齐全,你下楼买瓶酱油都要花20分钟,是非常影响居住体验。

房屋的挑高,结构动线,物业质量,采光等一系列问题,也都会对你的生活产生一定的影响。

总之一句话就是,所有跟居住舒适度相关的信息,你都要考虑清楚,再做决定。

投资的话,你需要关注的重点就是房子的地段,周围是否有商圈,或者是否要建设商圈。

有没有比较知名的学校,租售比是否合理,未来预期的升值空间有多大,如果以后脱手的话是否方便。

总之你需要关注的重点就是,它能给你产生多少的回报。

买房时候的最大忌讳,买自住房考虑的是投资房的思路,买投资房考虑的时候自住房的需求。

这样所产生的结果,往往是自住房住的不舒服,投资房也不具备太高的增值空间。

当然,你可能会说,满足这两种要求的房子,也是有呀,为啥要把界限划的那么清晰呢?

是是,你说的没错,这种房子确实存在,而且不少,但这种房子的价格,一般来说是要比满足单一要求的房子贵出好几倍。如果你的资金不是非常多,买房的目的还是纯粹一点比较好。

把有限的资金花在刀刃上,才是最优的选择。

如果是买投资房,那请继续往下看,如果你选择买自住房,可以直接跳到第三部分。

2、投资房应该注意什么?

投资买房,需要关注的就是房子能给你带来多少钱。

租金方面,可以从租售比的层面来衡量,增值方面,可以从房产投资的年化以及投资收益做比对。

房屋租售比,就是用房屋每平米租金/每平米房价得出的比值,也可以用月租金除以总房价。

一般来说是1:200到1:300是一个比较合适的区间,比值越高,房屋的投资价值也就越高。

1:200的租售比所反映的数据,就是你买这件房子,需要租出200个月,才能够收回成本,1:300就需要300个月,以此类推。

租售比越高,收回成本的时间也就越短,房屋的投资价值也就更高。

除此之外还可以思考一下,房屋未来的增值的空间,附近的商圈建设,城市经济发展,人才吸纳能力等。

投资买房一定要分析,它可能产生的预期回报率,如果你分析之后,觉得它的回报率满足你的要求,这个时候你进入贷款阶段了,毕竟能全款买房的人真的太少了。

3.如果决定买房,怎么选择贷款?

10月8日之后房屋贷款采用LPR利率,这种情况下,我们买房的时候可以选择锁定贷款利率,或者浮动贷款利率。

如果选择锁定利率,买房以后贷款利率都是固定的,LPR的高低变动对你没有任何影响,如果你觉得以后房贷利率会涨,就可以选这个。

如果选择浮动利率,买房之后每年贷款利率都是变动的,如果LPR涨了,你就要付出更多的利息,如果LPR跌了,你就可以少付一部分利息,如果你觉得房贷利率会跌,就选这个。

除此之外,商业贷款一般有两种还款形式,一种是等额本金,一种是等额本息。

同样是贷款100万,等额本息,每月需要还6516元,累计还款156万元。

(等额本息)

等额本金,第一个月还款8208元,此后每个月逐步降低,累计还款148万元。

(等额本金)

等额本金只需要还148万,等额本息则要还156万,乍一看,似乎是等额本金更划算。

但是小伙伴们不要忘记有种叫做通货膨胀的东西。

(中国过去20年M1、M2增量)

我们可以看到,过去20年中国货币增量是非常大的,这增速意味着今天的一块钱,明天就不值一块了。

在通货膨胀的作用下,等额本息每次虽然还的金额一样,但由于货币的价值是在递减的,相对来说更为划算。

除此选择还款形式之外,你还有选择还款年限,如果你的投资收益大于贷款利率的话,可以选择更久一点的还款年限。

好啦,总结一下相关知识点

1、自住房和投资房一定要做出明确的区分。

2、投资买房可以从租售比以及未来回报率来考量。

3、买房的话,可以选择等额本息。

关于买房的内容,长投学堂就讲这么多啦。

房产众多投资品的一种,但是对于普通人而言,投资房产对自己资金的占用量过大,站在投资的角度,长投学堂不建议钱不多的小伙伴参与投资房产,因为单一资产的风险相对更大。